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法拍話題-別人不會告訴你的事（1）
法拍屋中電梯怎麼認定呢?
有什麼需要注意的地方嗎?
法拍屋電梯之認定！！
按動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人取得動產所有權，民法第811 條定有明文。電梯既然是房屋一體使用，而不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，原主建物之所有權因而擴張。退而言之，縱認電梯構造上之獨立性，亦因增建於房屋上，不具有使用上之獨立性，而有常助原有主建物之效用，其使用上既與原有建築物成為一體，最高法院判決最高法院88年度臺上字第485號判決：「按民法第68條所謂從物，係指獨立之物，且常助主物之效用，而屬同一人者。」揆諸上揭意旨，亦應認屬主建物之附屬物， 簡言之均認定『電梯』為非經破壞難以分離，建物附合為一體，成為系建物之重要成分，本身並無獨立性。
強制執行實務見解有二：
見解1. 按非主物之成分，常助主物之效用，而同屬於一人者，為從物；主物之處分，及於從物，民法第68條定有明文。電梯是跟裝潢物一樣難以分離之附著物，查封房屋其效力及於該從物，如電梯即是，不需另為查封行為等；司法事務官認定附著物是不需另為查封拍賣的，強制執行法本來就有『附著物效力所及』的規定。
見解2. 採非建物，亦非動產之認定，惟電梯仍具相當之經濟價格，故另為查估其價格（廠牌、出廠年月、規格、載重人數、用途等），在建物攔下標示其價格，而與建物合併拍賣。
其上無論採何種見解法則，其實都已經承認電梯【難以分離】之前提；實務執行也有採見解1；也有採查估價格並附拍賣方法的後續爭議小即見解2（拍定人已花錢購買）；見解1比較容易債務人就此借題發揮的空間，要求另為購買電梯之衍生問題，當拍定人按規定認定電梯為『附著物效力所及』，與債務人之【自行審查認定】認為拍賣公告並沒有寫到電梯，兩者間就會有衝突，只有實際訴訟解決，債務人才會相信實際認定，電梯亦為拍賣效力所及；所以法院兩種作法都有，其實採第二種方法直接定價會比較實際且不會發生爭議。
另外【電梯】還要看司法事務官之個案實體審認裁判見解，前提是當然私有及營造使用之情形；如果提供公共共有使用之電梯及簡易輔助型之升降設備，就是排除在外認定。
最後由於【電梯】之估勘作業，估價師也佔相當重要之地位，當他們發現標的物有電梯時，可以主動先陳報法院；如建物平面圖常申請為『天井』採光位置，實務卻是電梯最後架設之位置，細心加以調查就可以有真相；不一定如有些估價師反應無法入內，就無法取得確切資訊；後者也還要看司法事務官怎麼採認（有採見解1或採見解2作法），且目前各地方法院沒有統一作業採什麼方式，也沒有硬性強制定價規定，唯一慶幸的是多數法院已慢慢將電梯另訂價格，如同增建併入拍賣杜絕爭議；需提醒債務人『電梯』為非經破壞難以分離，建物附合為一體，成為系建物之重要成分，本身並無獨立性，不能當作動產隨意想搬就搬，其行為恐涉及毀棄損壞之罪責，甚至面臨民事賠償的請求，需多加注意。
257房地 